Prevenir es más barato que reclamar
En una comunidad, la deuda de un vecino la acaban notando los demás: se retrasa una reparación o se tira del fondo de reserva. Por eso conviene tratar la morosidad como un proceso con fases.
Muchos impagos se evitan con tres hábitos sencillos.
- Domiciliación bancaria de las cuotas, con el mandato SEPA firmado por cada propietario y su IBAN en la ficha. Es el cobro más estable.
- Recibos claros: concepto, periodo, coeficiente y desglose entre cuota ordinaria, fondo de reserva y derrama. Quien entiende el recibo discute menos.
- Aviso temprano: un recordatorio amable a los pocos días del impago o de la devolución del recibo, antes de que la deuda se acumule.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
Todo parte de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. El artículo 9.1.e obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales según su cuota de participación o lo especialmente establecido, y el 9.1.f, al fondo de reserva. El artículo 21 regula qué hacer cuando no lo hace. Lo esencial, a fecha de noviembre de 2026:
Los créditos de la comunidad por gastos generales de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años anteriores son preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil (artículo 9.1.e). Además, los créditos devengan intereses desde el momento en que debía hacerse el pago (artículo 21.1).
- Reclamación judicial (artículo 21.2): la comunidad puede reclamar los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, generales o individualizables, y el fondo de reserva por el proceso monitorio especial. También puede demandarse al titular registral, para que la ejecución recaiga sobre el inmueble.
- Certificado de deuda (artículo 21.3): se acompaña a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, emitido por quien haga de secretario con el visto bueno del presidente, con el importe adeudado y su desglose.
- Notificación previa (artículo 21.3): hay que aportar también el documento que acredita que se notificó la deuda al deudor. Si no se le puede notificar, cabe hacerlo de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad durante al menos tres días.
- Embargo preventivo (artículo 21.4): si el deudor se opone, la comunidad puede pedirlo y el tribunal lo acuerda sin exigir caución, salvo que el deudor preste las garantías de la ley procesal.
- Mediación o arbitraje (artículo 21.6): la reclamación también puede someterse a mediación-conciliación o arbitraje.
Venta del piso o local: la deuda sigue al inmueble
El artículo 9.1.e añade una protección para la comunidad. Quien compra una vivienda o local, aunque su título esté inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble de las cantidades que deban los anteriores titulares, hasta el límite de las imputables a la parte vencida de la anualidad en la que se adquiere y a los tres años naturales anteriores. El piso o local está legalmente afecto a esa obligación.
Para que esto funcione en la práctica, el vendedor debe declarar en la escritura que está al corriente o expresar lo que debe, y aportar una certificación del estado de deudas. El secretario, con el visto bueno del presidente, debe emitirla en un plazo máximo de siete días naturales desde la solicitud, y responde de su exactitud y de los perjuicios del retraso si hay culpa o negligencia. Tener la deuda de cada propietario al día y a mano es lo que permite cumplir ese plazo.
Medidas disuasorias: voto, servicios comunes y lista de morosos
El propietario que al empezar la junta tiene deudas vencidas con la comunidad no pierde su derecho a asistir: el artículo 15.2 le permite participar en las deliberaciones, pero no votar, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado judicial o notarialmente. El acta debe reflejar quiénes están privados del voto, y ni su persona ni su cuota cuentan para las mayorías. La convocatoria, por su parte, debe incluir la relación de propietarios que no están al corriente y advertir de la privación del voto (artículo 16.2).
El artículo 21.1 permite a la junta de propietarios acordar medidas disuasorias mientras dure la morosidad, como un interés superior al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, y esas medidas pueden incluirse en los estatutos. Tienen límites: no pueden ser abusivas o desproporcionadas, no pueden afectar a la habitabilidad de las viviendas y nunca tienen carácter retroactivo. La ley no detalla qué servicios pueden restringirse ni con qué mayoría se acuerdan, y llevarlas a los estatutos supone modificarlos (artículo 17). Antes de cortar el acceso a la piscina, comprueba que hay un acuerdo o norma estatutaria válida, que la medida es proporcionada y que solo se aplica desde entonces; si dudas, consulta al abogado de la comunidad.
Sobre la lista de morosos, la Agencia Española de Protección de Datos (pregunta frecuente 0909) señala que puede exponerse en el tablón en el supuesto del artículo 9.1.h: cuando se ha intentado la notificación personal sin éxito y se puede acreditar, y sin colocar el tablón en un lugar de paso al que pueda acceder cualquiera. Recomienda notificar la convocatoria de forma individual, por correo, en el buzón o en una intranet con usuario y contraseña, y evitar los medios que dejen ver la lista a terceros, como publicarla en internet.
Calendario tipo de reclamación por niveles
La ley no fija plazos para las fases previas: lo siguiente es una propuesta de trabajo, que cada comunidad ajusta a sus estatutos y a lo que acuerde su junta. Lo importante es que cada paso deje constancia de fecha y contenido.
- Nivel 1, a los 5-10 días del vencimiento o la devolución: aviso amable por correo o por el portal, con el recibo adjunto y el modo de pagarlo.
- Nivel 2, al mes: carta o burofax con el detalle de la deuda, los intereses si los hay acordados y un plazo de pago. Que quede constancia de la recepción.
- Nivel 3, en la siguiente junta: la convocatoria incluye la relación de propietarios que no están al corriente, el acta refleja quién está privado del voto y la junta aprueba la liquidación de la deuda y autoriza la reclamación.
- Nivel 4, tras la junta: certificado de deuda del secretario con el visto bueno del presidente, notificación al deudor y presentación del procedimiento monitorio.
- Nivel 5, si hay oposición: embargo preventivo, mediación o la vía judicial que aconseje el abogado de la comunidad.
Errores habituales
Casi todos vienen de reclamar sin papeles o sin respetar los límites de la ley.
- Reclamar sin certificado de liquidación aprobado o sin acreditar que se notificó la deuda al deudor.
- Tener un domicilio de notificaciones desactualizado. Si el propietario no comunicó el suyo, vale el piso o local (artículo 9.1.h), pero deja constancia de cada intento.
- Colgar la lista de morosos en el portal, o junto a la convocatoria, sin acreditar antes que la notificación personal fue imposible.
- Aplicar privaciones de servicios sin acuerdo de la junta o sin base en los estatutos, o con carácter retroactivo.
- Contar el voto o la cuota de un moroso en las mayorías.
- No anotar el cambio de titular: el vendedor que no lo comunica sigue respondiendo de las deudas posteriores junto con el comprador (artículo 9.1.i), salvo que la comunidad ya lo supiera, pero conviene reclamar desde el principio a quien corresponde.
Lista de comprobación para el administrador
Antes de cada reclamación, repasa:
- Domicilio de notificaciones registrado y cambios de titularidad anotados.
- Deuda desglosada por concepto, periodo y recibo devuelto, con los intereses si están acordados.
- Avisos enviados con fecha y justificante.
- Deuda incluida en el orden del día y privación de voto reflejada en el acta.
- Liquidación aprobada por la junta y certificado firmado por el secretario con el visto bueno del presidente.
- Notificación al deudor acreditada antes de pedir el monitorio.
- Datos de morosos tratados con confidencialidad: envío individual, nunca en lugares de libre acceso.
Cómo lo resuelve FincaGesTOTAL
FincaGesTOTAL lleva la morosidad por niveles, para ver en cada comunidad quién debe y en qué fase de reclamación está. Prepara los certificados de deuda y la deuda para la venta, lo que ayuda a cumplir el plazo de siete días.
Los recibos salen en remesas SEPA, con sus devoluciones, y cada propietario ve sus recibos en el portal del vecino. Las juntas llevan convocatoria, votaciones con las mayorías legales y acta. Te lo enseñamos y te preparamos un presupuesto a medida.